备战2020:存量时代的新逻辑,谁在前瞻布局?

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来源:腾讯财讯 发布日期:2019-12-02 23:09 浏览:8次

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旧年将逝,新年正来。


每个年末,在复盘总结之外,投资者最关注的是来年怎么投资,而上市公司考虑的则是怎么提前布局。


碧桂园的准备相对而言要做得更超前些。



增量时代到存量时代


对于2020年的地产行业,韧性是关键词。


东北证券认为,19年全年新开工面积有望保持在8%%u4EE5上的高位增长,支撑20年施工面积的增速维持在高位,同时未来2年是竣工大年,建安投资有望迎来高增,明年房地产投资增速仍有韧性。


但与之前相比,地产的整个环境已经出现改变。在券商的共识中,未来的地产竞争是“存量时代”。


如果从近三年的企业端来看,房企的策略是规模的提升。东吴证券提出,过去的三年,房企的核心目的是扩大规模,在这种情况下,扩张赛道是非常有效的方式。


这一点从竣工规模这一数据中可以看出,根据广发证券的研究,综合12家房企来看,其增速自2017年开始呈现V型状态。


但随着“房住不炒”政策的提出,这一情况开始出现改变。


今年以来,随着因城施政,人才落户等利好需求政策及四限、公积金等调控政策持续落地,中央层面对地价、房价上涨过快城市进行预警,19年二季度以来对房地产信托、债券及开发贷等各类资金加强监管。


在融资收紧环境下,重点房企拿地力度减弱。2019年1-10月克而瑞50家房企累计拿地建筑面积50751万平,同比减少26%%uFF0C增速较2018年下降28个百分点。拿地金额24072亿元,同比减少12%%uFF0C增速较2018年下降2个百分点。


受限于融资收紧,同时基于可售货值相对充裕,TOP50房企总体投资强度连续两年保持低位。


显然,未来的地产行业更依赖于存量。


存量时代应如何适时而动。在东吴证券的分析中,在热度从高能级城市向低能级城市逐渐消退的过程中,部分房企会选择停止扩张,转而改为城市深耕的思路。


换句话说,当前背景下企业逐步减少投资力度,拿地向核心区域集中,保障资产流动性才是未来之道。


碧桂园的动作比周期来得要快。



2015年,碧桂园进行了新一轮的战略变革,并加大了对一二线城市的深耕。数据显示,2018年碧桂园一二线城市权益销售金额占比提升至36%%uFF0C按照目标城市划分,目标一二线城市的权益销售金额占比约44%%u3002


而按照碧桂园此前的透露,截至6月底,在可售资源中,75%%u7684权益货值位于粤港澳大湾区、长三角经济圈、长江经济带等五大城市群,98%%u4F4D于常住人口50万人以上的区域,94%%u4F4D于人口正增长区域。


而龙头企业的身份则为这一深耕加大了筹码。东吴证券指出,未来资源将进一步向头部企业集中,从而加大竞争优势。



2020的地产投资新逻辑


存量之下,2020年的地产股又应该如何投资?


在国泰君安的理解中,明年需要重点关注的是三类房企:模式创新的公司、赚资源增值的转型企业,以及赚资本便宜的制造型企业。

这一点也是券商的共识。


东方证券在年度前瞻中表示,未来在资金端或资产端亦或是两者同时具备成本优势的房企,将在当前市场格局中拥有更强的竞争优势。资金端的成本优势可以理解为较低的融资成本、通畅的融资渠道和合理的负债结构。


而东吴证券的理解也类似。


其认为,“房企逆周期拿地难度加大,而高效运营、产品优势、理性投拓将更加重要。我们认为未来地产股的估值会拉开差距,我们看好那些“资产质量高、融资成本低、持续收入高”的标的”。


其中,融资成本则是碧桂园的一大优势。


华泰证券曾以2019年上半年融资成本做了一个统计,其中碧桂园上半年的综合融资成本为6.13%%uFF0C处于中位数。


而此前克而瑞数据也暗证了这一优势。2019年9月房企融资成本6.47%%uFF0C环比上升0.76%%uFF1B境外债券单月融资成本6.85%%uFF0C环比下降0.10%%uFF0C其中碧桂园发行的一笔78.3亿港元的有抵押可换股债券,利率为4.5%%uFF0C成为拉低9月融资成本的“功臣”。


不可忽视的还有资源增值及持续收入这一投资的触发点。


东吴证券指出,随着行业从增量时代慢慢进入存量时代,持续性收入(租金收入)将成为房地产企业下半场的核心分化点。短期看,持有类商业物业虽然回报率低,但持续性较好,是房企下半场重要的发力点。


而这也是碧桂园的强项之一。


碧桂园旗下专注商业文旅地产的资产运营平台为碧桂园文商旅集团,主要业务涵盖购物中心、社区商业、长租公寓、特色文旅、写字楼等多个板块。报道显示,截至目前,碧桂园旗下拥有已开业的碧桂园酒店69家,客房总数约20000多间,管理商业总量已超1015万㎡,下属商业项目超100个,长租公寓房源覆盖国内外超20多个城市、布局超6万间;战略合作品牌超1000个,未来两三年,碧桂园文商旅集团计划新开业项目超过30个。



实际上,这一点已经开始体现在港股走势上。


腾讯财讯统计发现,截止2019年11月20日,碧桂园今年以来已累计上涨22.72%%uFF0C而同期香港恒生指数仅上涨4.04%%u3002


而此前海通也发表报告称,其预期碧桂园每股RNAV为人民币17.46元(港币19.36元),同时给予公司2019年6.5-7.5XPE,合理价值区间在人民币12.91-14.90元(港币14.32-16.52元)。


未来的2020年,碧桂园已做好准备。


。END 。

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